中国有“两套房”家庭,未来将迎来3个结果

“c’g”、“住房过剩”、“老龄化”、“不想生”一并来袭,房地产迎历史抉择。

这4个关键字眼,单独来看,过去十多年我们都有耳闻,也没多少人真的当回事,但几个因子一并来到,由不得人们不浮想联翩,毕竟,每一个都有房地产的未来相关。

首先是房价高企。相信没有几个人认为现在的房价低,正常工薪一族买房深有体会,像北、上、深等大城市,虽然平均收入有1万左右,但房价动辄就5、6万,8、9万的都很普遍,即便不吃不喝,一年收入也只够买2个平方的。其实,中小城市的相对房价也不低,看似1-2万的价格,但因收入低很多,不少人的工资也就3、5千一个月,他们除掉日常开销,根本就没节余的钱拿出来付首付、还月供。所以,玻璃大王曹德旺才说,“以后的房子就是有钱人卖给有钱人”,说白了,人接不了盘,有钱人谁没房子,能接多少盘自然也不现实。

中国有“两套房”家庭,未来将迎来3个结果插图

其次是住房过剩明显。这些年随着房子的不断涨价,包括炒房客、企业都纷纷加入到买房大军,一些有点闲钱的普通家庭也加入进来,美其名曰说是抗通胀、保值,在“虚构”的需求释放下,开发商不停盖房子,住房过剩现象明显。根据西南财大中国家庭金融调查与研究中心2018年出具的报告显示,我国住房空置数为0.65亿套。当然,这仅是部分抽样调查,从网友的直观感受看,像一座城市的新城区、郊区、远郊,黑压压的小区根本就没几户亮灯,“买而不住”的现象非常普遍。

第三是老龄化。根据国际标准,当一个国家65岁以上老人占比达到14%,就意味着进入深度老龄化,目前,包括上海、辽宁、四川、重庆、山东、江苏等多个省市均已越过14%的深度老龄化界限。“七普”的人口数据也显示,相比10年前,15-59岁人口减少6.79个百分点,但60岁以上的老人则增加了5.44个百分点。社科院曾发报告显示,预计2030年,中国将成为老龄化程度最高的国家,对住房市场而言,人一旦进入老龄后,住房需求也将锐减,马云预计的“未来一对年轻人管理5套房”也将成为现实。

第四是不想生。很多人想着可以通过鼓励生育,让他们来接盘不就得了,包括随着生育限制确实也放开了,但住房、教育等成本越来越高,不想生已成为育龄家庭的普遍现象,比如安徽公布的一份人口与计划生育征求意见稿显示:

从2017年到2021年,连续四年分别都是负增长(-12.1%、-11.4%、-15.8%和-17.8%),2017年出生人口还有近100万,2021年预计只有50万出头,相当于打了对折,该省出生人口用断崖式下降也不为过。

其他地方虽没有公布相关数据,想必也好不到哪里去。

不难看出,住房过剩但需求端在不断萎缩,这将是房地产行业将面临的长期趋势。但一般人习惯于“房价永远涨”的定式思维,往往对房地产市场里不断发生的环境变化犹如“温水煮青蛙”而不易察觉。不过,针对住房供应和住房过剩,以及需求不足问题,对于驰骋商场的“老江湖”来说,他们却早已看得通透,原万达地产创始人王健林就是其中一位,有业内人士认为,其实王健林预言已应验,他曾这样说过:

“现有土地供应量和存量房,已经导致了很多地方项目都卖不动;再加上这两年地方债务持续增长的情况下,地方主要靠卖地来还债。这种情况下,土地和房地产的供应进一步被放大,这两个因素导致了市场供过于求,除了热点城市外,其他城市再过两年就不需要调控了”。

王健林这些话起码释放了几层意思:一、地方上的债务多,卖地是不得已而为之的事,所以,供应只会持续,不会停止;二、库存房多,万达地产是曾经的地产头部企业,最能感受到房子到底好不好卖,真的卖出去没有,有不少房子表面上看卖完了,不过是抵押给银行罢了;三、楼市分化不可避免,热点城市可能还有上行压力,但大多数城市可能不是控制房价上涨,而是限制下跌。不得不说,王健林的话总体得到了证实:

第一,地方债务高,土地出让是最直接、见效最快的方式。根据官方披露的数据显示,2018年到2021年间,277个地级市债务从13万亿增至18万亿,城投债从22万亿增至30万亿,3年间增幅分别为38%和36%,平均每座城市负债额达到了1732亿,仅靠地方税收显然不够还债,从过往经验看,土地出让无疑是还债的利器,这也是为什么很多城市不停挂地的原因:城市建设需要新资金,加上此前的债务也要还。

第二,新房和二手房库存都在持续走高。根据机构的数据显示,全国新建商品房库存已同比去年增加近6%,库存环比出现了连续37个月正增长,这也创造了自2016年楼市去库存以后的最长连续增长纪录。二手房库存量也呈现“共振”,受“病情”和“二手房指导价”的直接影响,各城市二手房挂牌量呈快速增长趋势,据不完全统计,南京、天津、重庆、沈阳等城市二手房挂牌量均已超14万套大关,其中值得一提的是,其他很多城市二手房挂牌量还在处于快速的增长,比如合肥一个月增加了4千套,重庆一个月增加了6千套,目前库存已经达到了17万。根据易居发布的百城楼市库存数据显示,总库存量越过了5.2亿平米关口。

中国有“两套房”家庭,未来将迎来3个结果插图1

第三,楼市已开始分化。这个不用多解释了,热点大城市的核心地段在一段时间里还保持一定热度,但越来越多的城市纷纷祭出“限跌令”以确保市场稳定,说白了,要不是下跌过快、跌幅过大,谁愿意冒着“被网友责骂”的风险出手限制?

倒是研究人士说了一句让人发人深省的话,“抑制楼市过热,说明市场需求旺盛,购买力强且愿意购买,但如果开始限制下跌,要么是接盘能力不足,要么是人家即便有钱也不想买了,说到底,不看好未来的走势吧”。

从市场的分歧可以看出,大家都知道,房子一旦不涨或者少涨就意味着亏损,以前市场中存在的大量投资客会逐步撤出市场,他们现在想到的不是买入而是尽快变现,挂出来的二手房会越来越多。很显然,在未来,房子不是越多越好,那么,有人提出的持有2套或者以上房子的家庭将面临什么结果呢?主要有这3个。

中国有“两套房”家庭,未来将迎来3个结果插图2

第一,将遇到越来越多的“竞品”。这个好理解,随着我国已开始用“旧改”替代“大拆大建”,老房子不会凭空消失,加上每年新建的房子,房子总量只会越来越多。如果你想卖二手房的话,市场上必然涌现更多同类的房子,如果价格不诚心,或者品质、户型、地段、物业等没竞争优势的房子,真难以变现。

第二,房产“3大税”。目前,“房东S”已经在河北、湖南等地开始试点,随着试点成熟应会推广,其实就是对房东收取的房屋租金进行征税,说白了,就是不能像过去那样“房东收取的租金都是净得”,还有呼声较高的房产S和空置税,从官方的最新表态看,房产S不过是暂缓而已,当楼市恢复,特别是热点城市房产S或率先开征。而空置税和遗产税虽然现在没有说法,但并不代表未来不会开征,因为世界主要国家都在实施,早在2018年,原住建副部长仇保兴在回答经济日报中国经济网专访时就表示,我国房屋空置率比较高,建议征收空置税。这3大税一旦全面开征的话,最终的影响就是多套房的持有成本明显增加,这在一定程度上抑制“以房养贷”,平稳市场,同时也为地方财政提供支持,这是主要经济体早已走的路。

第三,共同富裕时代来了。宁吉喆在《中国全面小康》白皮书发行会上表示,我们将构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性安排,朝着共同富裕目标迈进,意味着“共同富裕时代真的来了”。有网友就表示,现在房子是家庭的主要财产,张三2套房子值2000万,而李四一套房子都没有,这个差距如何实现共富呢?

其实,房子本来也是很多人辛劳积累的财富,总不能分配房子吧,不过,从国际经验看,目前已经有100多个国家征收遗产税,比如美国,除了给予一定的免征额外,超过部分按照18%-40%累进征收,而我国早在2004年也颁布了《遗产税暂行条例草案》,免征额是80万,虽然现在未开征,但我们也看到了遗产的雏形。无独有偶,南开大学经济学院财政学系郭玉清教授前不久对证券时报记者表示,遗产税能避免高收入者将财产遗赠给后代,解决贫富差距代际传递和阶层化问题,显然有利于促进共同富裕。

当然,不管何种税,起征线的设置让大部分人应排除在外,所以,对于有一两套自住房的家庭应该不会有什么负担。真正受影响的是那些“房叔”、“房姐”和企业炒房者,如此,我们或越来越能体会到“房住不炒”这句话的真谛所在。

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